למכור או לא למכור את הבית המשותף בעת הליך גירושין ?
בעת הליך פרידה/גירושין יש כל כך הרבה דברים שמעסיקים אותך, אחד מהם שללא ספק מגביר את הלחץ זה ביתך, כי ביתך הוא מבצרך!
הבית המשותף הופך לעיתים בעת הגירושין כמוקד לריב ושיח כי הוא משפיע באופן ישיר על איך יראו חייך לאחר הגירושין, שכן אתה עובר מניהול משק בית אחד לשני משקי בית.
לרוב הזוגות, הבית הינו הנכס הגדול ביותר שלהם, יש לו לעיתים גם ערך סנטימנטלי וכמובן ערך גדול עבור הילדים שכן בנכס זה ברוב המקרים הם גדלו וגדלים.
בהמון מקרים ההיגיון אומר למכור את הבית בייחוד מהפן הכלכלי אך מנגד עומד הפן הרגשי נפשי שלעיתים עוצר אותנו מלמכור את הנכס.
אעמוד כאן על כמה נקודות חשובות בעניין מכירת הבית המשותף בעת גירושין:
מי מקבל את הבית בגירושין?
רוב הגירושים הכרוכים בסכסוך רכוש מתרחשים באחת משלוש הדרכים:
אחד מבני הזוג קונה את מחצית מערך הבית והבית עובר על שמו כולל המשכנתא במידה ויש.
אחד מבני הזוג שומר על השימוש והתפוסה של הבית לתקופה מוגדרת, לרוב עד שהילד הצעיר מגיע לגיל 18, ובשלב זה הבית עשוי להימכר.
הבית נמכר באופן מיידי וכל הון עצמי מפוצל.
מי שמקבל את האופציה לשהות בבית עד שהילד הקטן יגיע לגיל מסוים, בדרך כלל זה שיש לו משמורת פיזית על הילדים. וכל זה נעשה על מנת לאפשר לילדים להישאר בסביבה הטבעית שלהם על אף הגירושין של ההורים, פחות טלטלת. יחד עם זאת יש להביא בחשבון שיקולים נוספים טרם חלוקת הבית.
1. לחלק נכסים גדולים
אם לך ולבן זוגך יש נכסים גדולים משותפים מרובים, כמו בית ראשי ובית נופש, אתה יכול פשוט להסכים לחלק את הנכסים. בדרך זו, כל אחד מכם לוקח בעלות על נכסים באותו שווה ערך.
זה לא חייב להיות נדל"ן. לדוגמה, אדם אחד יכול לשמור על בית המשפחה והשני מקבל את אוסף האמנות של המשפחה או תיק מניות משותף, כמובן החלוקה הכספית היא שוות ערך.
במידה וניתן לקיים את האופציה הנ"ל במהלך הגירושין זה חוסך הרבה אנרגיות זמן ומשאבים מיותרים ומאפשרת לילדיך להישאר במקום הטבעי שלהם – הבית.
2. העברת משכנתא
במידה והחלטתם שאחד הצדדים קונה את מחצית משווי הבית המשותף, יש ליתן את הדעת על עניין המשכנתא.
המשכנתא ניתנת עפ"י ההכנסות של בני הזוג בעת רכישת הבית, במידה והצד שרוכש את מחצית הבית הכנסתו נמוכה מהצד השני ,והמשכנתא אושרה עפ"י ההכנסה הגבוהה , הסיכוי לקבל משכנתא היא נמוכה וכנראה גם בריבית שונה מהריבית שניתנה בעת רכישת הבית ע"י שני בני הזוג.
בטרם קבלת ההחלטה לרכוש את מחצית הבית המשותף, עשה בדק בית! האם יש ברשותי את האמצעים הפיננסים לרכוש את הבית? האם אוכל לקבל משכנתא על מחצית מערך הבית ? כמה הריבית שאוכל לקבל מהבנק? ללא ספק שווה לעשות חקר שוק לפני מתן ההצעה לקניית מחצית מערך הבית המשותף.
יש לזכור כי האדם המבצע את הקנייה חייב להיות בעל גישה למספיק מזומנים שאינם כפופים לשאר הליכי הגירושין, ולהיות מסוגל להרשות לעצמו את המשכנתא על בסיס הכנסתו בלבד.
3. בעלות משותפת על הבית
בגירושים ידידותיים, בני זוג יכולים להסכים לתוכנית בעלות משותפת. בתרחיש זה, אתה מסכים על איך תשלומי משכנתא יחולקו, מתי הם ישולמו בכל חודש, וכיצד לחלק את ההכנסות של מכירה אם זה יקרה בהמשך הדרך.
בדרך זו, ילדים יכולים להישאר בבית ואף אחד לא צריך לדאוג לבזבז סכום עצום כדי לקנות את חלקו של האדם האחר.
ניתן לחריג ולומר שהאדם שנשאר לגור בבית יהיה אחראי על כל תקלה בתוך הבית שנגרמת בעת השהייה בבית, או לחילופין תקלות גדולות כגון גג חימום קירור וכיו, שני הצדדים יהיו מחויבים בתשלום, תקלות קטנות תהיינה באחריות זה המתגורר בבית.
בתרחיש זה, אתה עדיין קשור כלכלית לבן זוגך לשעבר. גם אם אתם גרושים, תשלומים מאוחרים על בית בבעלות משותפת ישפיעו על האשראי שלך. כמו כן, במקרה של מכירה, בעל הבית שאינו גר בבית כבית מגורים עיקרי יתכן ותיהיה השפעה בתחום המיסוי בעת מכירת הדירה, מומלץ כמובן להתייעץ עם מומחה בתחום המיסוי והנדל"ן.
מדוע מכירת הבית שלך עשויה להיות נחוצה במהלך גירושין
אתה לא צריך למכור את הבית שלך במהלך גירושין בייחוד אם הילדים עדיין בבית ספר וחשוב לך לשמר אותם בסביבה הטבעית שלהם.
אבל יש מספר סיבות מדוע מכירה עשויה להיות הבחירה הטובה יותר. למרות הלחץ החששות האלמנט הנפשי ובנוסף כאבי הראש של מכירה במהלך גירושין, זה עשוי להיות האפשרות המועדפת מכמה סיבות.
1. סיבות פיננסיות
כשקניתם את הבית יחד, ייתכן שהיו לכם שתי הכנסות כדי לכסות את ההוצאות. לאחר שנפרדים כל צד מנהל משק בית בעצמו עם הכנסה אחת בלבד, ועם התחייבויות של אחד הצדדים לתשלום מזונות עבור הילדים/בן הזוג. המעבר לשני בתים ללא ספק מהווה עול כלכלי מהקל עד הכבד. וישנם מקרים שאחד הצדדים או שניהם אינו יכול להרשות לעצמו את המשכנתא, הביטוח, הארנונה והתחזוקה על בסיס הכנסה אחת בלבד, מכירת הבית עשויה להיות האפשרות המעשית ביותר. בייחוד אם נאספו גם חובות ברבות השנים יחדיו.
יש מצבים שכדאי למכור את הבית בטרם הגירושין בגלל אלמנט המיסוי ויתכן התמריץ הכספי גדול יותר כל עוד אתה נשוי וגר בבית, שוב יש להתייעץ ולבדוק זאת עם מומחה בתחום המיסוי והנדל"ן בטרם קבלת כל החלטה לגבי מכירת הבית בטרם הגירושין או לאחריה.
2. סיבות משפטיות
המקרים מגוונים ורבים כיצד הזוג רכש את הבית, יש שיטענו שהם תרמו את רוב הכסף מירושה שקיבלו , או שהכסף ניתן ממכירת בית אחר בטרם הזוג היה נשוי. או התרומה נעשתה משני הצדדים במהלך הנישואין.
במדינת ארצות הברית יש את המושג "equitable distribution" , הווה אומר: חלוקה הוגנת. וכל מדינת רואה במושג "חלוקה הוגנת" קצת שונה משכנתה, ברוב המקרים החלוקה ההוגנת הינה 50/50 , כמובן תלוי בכמה שנים הזוג נשוי האם הכסף שהבית נקנה הינו מכספי ירושה ועוד.
ניגע במקרה הפשוט והקלאסי שהבית נרכש בעת הנישואין ע"י שני הצדדים, גם אם צד אחד תרם במקצת יותר מהצד השני, ברבות השנים כל צד תרם למשק הבית כפי שיכל. במידה והזוג לא יגיע להסכם מחוץ לכותלי בית המשפט ע"י הליך גישור או בעצמם, בית המשפט יחליט עבורם.
קרבות בבית המשפט ברוב המקרים מובילים לסיבוך יתר: זמן, כסף , איבה. לכן כדאי לשקול על תוכנית מוסכמת על שני הצדדים ולהימנע ממאבק משפטי, במידה וקשה להגיע להסכמה בכוחות עצמכם, הליך גישור יכול לבוא לעזר ולבנות גשר על מנת שיגיעו להסכם המקובל על שני הצדדים.
קרבות משפטיים לעתים רחוקות מסתדרים בדיוק כמו שכל אחד מהצדדים היה רוצה, אך יחד עם זאת יכולים להוביל לאיבה נוספת בין הזוגות, מה שמסבך את הגירושין. רוב האנשים רוצים להימנע ממאבק משפטי, ולכן הסכמה על תוכנית למכור את הבית ולחלק את ההכנסות היא לעתים קרובות פתרון פשוט יותר.
ברגע שהבית המשותף נמכר, חלוקת הנכסים בגירושין ותשלום החובות הופך להיות נוח ופשוט. המכירה דורשת זמן ומאמץ, אבל הסכמה למכור וכיצד לפצל את הכסף תמנע את הכאב וההוצאה של מאבק משפטי.
3. סיבות אחריות
אם אדם אחד מתעקש לשמור על הבית, חשוב להבין את הסיכונים האחריות ואת הקשיים של להיות בעל בית יחיד, עם כל הנוחות שיש ברגע שמשאירים את הבית המשותף.
ייתכן שלבן זוג אחד הכנסתו מספקת דיו כדי לקחת את המשכנתא ואת כל התשלומים, אבל זה גם אומר להוציא את בן הזוג השני מאחריות. הם יצטרכו לדבר עם הבנק ולמחזר את הבית, להיות זכאים לקבלת משכנתא על בסיס הכנסה אחת עבור הבית שכנראה נרכש עם שתי הכנסות. בן הזוג שרוצה את הבית אולי יש לו הכסף הנזיל לקנות את החלק של הצד השני, אבל הבנק המלווה יצטרך לבדוק מהי ההכנסה המתמשכת כדי לשמור על קשר עם כל התשלומים המוגדלים.
בעלות על בתים מגיעה עם סיכוני אחריות משמעותיים ודרישות כספיות. אם אתה לא יכול לקחת על עצמך את הסיכונים האלה לבד, אתה יכול לאבד את הבית שלך או להרוס את האשראי שלך.
כיצד למכור בית במהלך גירושין
מכירת בית במהלך גירושין היא בדיוק כמו למכור בכל זמן אחר, חוץ מזה שאתה צריך להיות ברור כשמש על מי מקבל מה לפני המכירה. כל עוד אתה לא משתוקק להיפטר מהבית, אתה אמור להיות מסוגל לקבל ערך שוק הוגן ממכירה. שמאי מקרקעין וסוכנים יכולים לעזור לך לקבוע מהו ערך זה, ובשלב זה שני בני הזוג בעזרת מגשר ובייעוץ עם עורכי דין , צריכים להסכים בדיוק על האופן שבו הם יחלקו את הכסף מהמכירה.
מתכונן למכירה
מעבר להשקעות פיננסיות, שוחחו על נושאים רלוונטיים אחרים לפני המכירה. האם אחד מבני הזוג יגור בבית בזמן שהוא מוצע למכירה? איך יחולק הרווח ממכירת הבית ?
מה יקרה עם הרכוש בתוך הבית ? איך תהיה החלוקה?
קבלת הצעה
על מנת למנוע סכסוך, כדאי להביא שמאי על מנת שיעריך את ערך הבית, ולדעת שתלוי בשוק הנדל"ן יתכן ותצטרכו להתפשר על המחיר. כדאי בהליך גישור לדבר על איזה מחיר אתם מוכנים להתפשר או על איזה לא.
חלוקת הרווח
קבלו החלטה האם הרווח ממכירת הבית יכסה את החובות המשותפים שנצברו/ במידה ונצברו, ולאחר מכן תעשו חלוקת רווחים ביניכם ?
לסיכום:
לקבל החלטה האם למכור את הבית המשותף שבו חלקתם חיים כמשפחה הינה החלטה לא פשוטה ויש לקחת את כל השיקולים הנלווים לכך.
מה שצריך לעמוד מול עיניכם איך החיים יראו לאחר הגירושין ? האם אוכל לעמוד באחזקת הבית המשכנתא המיסים וכל ההוצאות הנלוות עם הכנסה אחת בלבד ? האם ישנם חובות רבים שאני צריך לשלם? במידה והחובות רבים ואין ביכולתך לעמוד בהוצאות הבית ללא ספק מכירה הינה פתרון הולם.
אך, במידה ויש ביכולתך להחזיק את הבית ללא ספק תשקלו להשאיר את הבית עד שהילדים יגדלו, על מנת שהילדים יישארו בסביבה הטבעית שלה במקום בטוח ומוכר. במידה והבית נשאר כנכס של שני הצדדים יש לחשוב על נקודת זמן שבא תוכלו למכור את הנכס המשותף.
ביתך הוא מבצרך ! ובייחוד לאחר הליך גירושין, גם אם הוא נעשה בהליך גישור עדיין זהו הליך מטלטל ולכן חשוב שהבית שבו תגור לא יהווה עבורך מכשול כלכלי אלא ייתן תחושת בטחון ושלווה.
